今年的8月14日，闵行华漕的虹庐湾以均价66040元/平开盘，认筹率高达259%；

紧接着10月25日二期再次开盘，均价微涨至66094元/平，认筹率高到夸张，达到了899%；

而就在虹庐湾旁边的首创禧瑞荟，去年11月以61630元/平价格入市，销售结果并不理想。

时隔一年二期即将于本月开盘，均价已经调高到了66600元/平。

什么时候开始华漕也变得这么贵了呢？？

01

不得不说，华漕很幸运，搭上了大虹桥发展的快速列车。

华漕的范围很大，和徐泾、华新、江桥都直接接壤。

20年前，纪王镇、诸翟镇、华漕镇合并成了华漕，10年前虹桥商务区开始大动迁，又将10个村子分给了新虹街道。

如今的华漕，主要包含了金丰国际社区、纪翟路板块和北部成片的待拆迁工业和村集体用地。

虹桥火车站旁边的爱博社区也可归属华漕。

所以在大虹桥概念正火的前期，比徐泾、江桥、九亭等地更靠近虹桥的华漕一直默默无闻，实在是没有项目入市呀！

偌大的华漕，住宅区却太少。

北部大面积都是食品冷链、物流港等低端企业，开车往北走时会听到导航里清楚的提示：“前方即将进入村里”。

沪常高速以南的则是标准的高端别墅区，金臣、兰乔圣菲、林荫湖畔等别墅小区占地面积大、居住密度超低，即使中间穿插有一些老房子和动迁房，人口密度也不大。

别墅区因为极强的私密性，给人多是深墙大院的感觉，内部的丰尚广场消费都偏高，人气低迷。

新房集中的纪翟路板块，集中在建华漕最重要的一些配套，虹庐湾、首创算是第一批开发的商品房，还都是期房，现在无人居住。

可以预测未来至少两三年的时间里，这里还是一片空旷。

徐泾虽然定位不如华漕，但至少新房老房都有，加上徐泾北城较新的动迁大居已经有不少人入住了，人气十足。

对比之下，华漕的人气实在太低，大部分还要仰仗爱博XX村的贡献。

丰庄面积很小，发展了将近20年才形成如今的成熟居住区的氛围，难以想象面积甚广的华漕，发展成熟还要多久呢？

6W多买到的新房，住进去一两年可能都吃不到楼下新鲜的包子油条，更别提加班后还想在家附近来一顿解馋的烧烤了。

02

有人会反驳说，华漕定位的是国际社区的概念，才不想发展成丰庄、九亭那样的纯居住区呢。

的确，华漕如今的定位和规划确实宏大，这也是帮助新房卖出高价的重要原因。

从19年《上海市虹桥主城片区单元规划（草案）》来看，徐泾只是虹桥辐射区，而华漕却是大虹桥主城区，定位就高一个档次。

主城区和辐射区的定位到底能代表多大的差异先不论，至少华漕的头顶可是闵行政府。

随规划而来除了新房外，还有全市首家Costco超市、大型国际医学中心、有华师大名号的多家学校等资源。

以及地铁13号线的西延伸段。

国际学校、国际医疗、美国式囤量型超市……这个定位确实很国际化！

可是能上国际学校、能去国际医院看病的家庭，都应该是标准的富人阶层了吧。

住住别墅区还在情理之中，又怎么会来住首创这种72平2房起的刚需户型呢？

对买小户型的刚需、刚改客群来说，真正有用的可能只有华师大的学校和地铁了。

新房周边共规划有华师大公办的幼儿园、小学、中学等六所学校。

只是期房本身延后交房，学校也都在建和规划中，所以等能真的招够学生开学，并且还有毕业成绩的那天，确实需要漫长的时间。

如果你还没有孩子，短期之内不需要考虑学校的话，倒是没有影响。

但如果你的孩子即将上学、或者已经出生的话，怕是等不起华师大了。

13号线的延长线从江桥过来，连接徐泾，真正解决了华漕没有地铁的尴尬情况。

虽然13号线不像9号线一样直接连接徐家汇、漕河泾等地，但有总比没有好，还不会像9号线一样拥挤。

华漕的商业非常分散，虽然有一些丰尚国际广场、品尚生活广场等小型的商业体，但因为相距太远，只能就近服务。

爱博XX村、万科时一区所在的小板块倒是可以就近享受到虹桥的龙湖天街等综合性商业体。

想想以后虹庐湾、首创的业主，被迫每周去次Costco大采购、享受不到楼下小店带来的烟火气，还真是郁闷呢。

荒凉，就是华漕的现状。

03

看过华漕的现状后，雪莉并不是说这里不值得买。

毕竟华漕确实紧邻着虹桥商务区，虹桥的各种利好总能辐射的到。

都说大虹桥的规划好，很多人却说不上具体是哪里好。

其实最大的利好是产业和交通。

虹桥有火车、高铁、飞机、地铁组成密集的交通网络，更可以紧密的连接着江浙沪等地共同发展，只是第一次来这边开车的人小心不要被绕晕了才好。

交通发达的优势吸引着各个大型企业的总部落户于此。

规划中大虹桥的办公体量是陆家嘴的足足3倍多，密集的高端写字楼已经吸引到了诸如阿里巴巴、万科上海总部等企业。

目标是到2035年，有不少于50家的世界500强企业总部入驻。

背靠虹桥，就是华漕最大的优势。

可问题是不止大虹桥有办公楼，前滩、北滨江、徐汇滨江等地都在建办公楼，动辄几百几千万方的办公体量，哪来那么多的人办公呢？

上海2500万人的人口上限已经确定，再从外地引入几百万白领已经不现实，雪莉去调研的时候就看到，很多写字楼里并没有人。

能否吸引到足够多的精英们还未可知，但根据规划可知的是大虹桥未来几年还将持续涌现新房。

大虹桥规划住宅总体量为1829万平方米，规划住宅总套数22万套，其中租赁住房占比不低于1/3，剩下2/3可售的住宅差不多有15万套。

如果每年卖1.5万套，可以卖足足10年，这还是在能够卖足1.5万套的前提下。

买新房，不急于在今年。

虹庐湾今年的火爆不是打脸，第一批开售的新房、万科的营销、新鲜出炉的地铁和学校规划都是原因，而且在今年卖方市场的主导下，太多项目都需要抢了。

至于后续的新房，在已经宣传过的同样的配套下，价格又能涨到哪里呢？

和九亭、徐泾等地相比，华漕在土地存量上确实还有优势，现在的两个新房周围还有很多空地，北部的工业区和村庄一旦拆迁起来难度也不大。

想建新房，对华漕来说并不难。

只是接下来的华漕，确实需要好好规划下自己的定位了。

如果想做国际社区，就要多做符合国际社区的豪宅；

如果想做首创这样的刚改项目，就多为这些人群配备一些基本的底商吧。

04

华漕虽然处在开发的初期，但前文也分析过，现在的价格已经跑到了成熟期。

金丰国际社区的别墅90%都要1000万以上了，但高预算的同时保证了别墅区的纯粹，尚可以接受。

可是除了Costco外，其他配套都还在建的虹庐湾和首创却要500万起步、600到750万为主的价格，这背后透支了多少未来？

闵行发展最为成熟的板块之一莘庄，如今均价也不过7W，而且各种资源已经非常成熟。

莘庄本身就有产业园区，地铁7站更是直达徐家汇，背靠的产业能级并不比大虹桥差。

华漕的规划看上去宏大，但却需要漫长的时间来实现。

当年莘庄开发的时候一鼓作气，在同一时期快速开发一批商品房，加上交通的优势和大型商业的引入，成为发展最好的郊区板块之一。

可反观华漕，18年首创拿地、19年虹庐湾拿地，至今对面还是工厂，想发展成莘庄这样又需要多少年呢？

用现在的价格买未来，前提是你有信心一直住在这里或者长期持有。

而且等到几年之后再开发出来的新房，不也是直接的竞争关系吗？

华漕与其说是虹桥的住宅后花园，不如说是虹桥的国际配套后花园。

有实力的人过来上上国际学校、使用国际医院、周末逛个超市都很不错。

可要想天天住在这里，短期之内确实非常不方便。

600多万在上海也不算低预算，能买到的房子不该只有这样。

以上为正文

编辑/环线咨询